Valoración de obras: qué es, cómo se realiza y para qué sirve
Una valoración de obra permite determinar técnicamente el coste o valor de una construcción, reforma o actuación ejecutada. Conocer qué se está valorando y cómo se calcula resulta fundamental para disponer de una estimación objetiva y correctamente justificada.
¿Qué es una valoración de obra?
La valoración de una obra consiste en determinar económicamente el coste o valor correspondiente a una construcción, reforma, rehabilitación o conjunto de trabajos realizados o previstos.
Dependiendo de la finalidad, la valoración puede referirse a una obra completa, una parte de los trabajos, una reforma, una construcción ejecutada o incluso el porcentaje de obra realmente realizado en una determinada fecha.
Por ello, antes de realizar una valoración es importante definir claramente qué se quiere valorar, en qué fecha y con qué finalidad.
¿Para qué sirve una valoración de obra?
Las valoraciones técnicas pueden ser necesarias en diferentes situaciones relacionadas con la construcción, la compraventa, las reformas, los daños o el seguimiento económico de una obra.
- Conocer el coste aproximado de una obra.
- Determinar el valor de trabajos ejecutados.
- Comprobar el importe de una reforma.
- Analizar económicamente una construcción.
- Determinar el porcentaje de obra ejecutada.
- Valorar daños o actuaciones de reparación.
- Apoyar reclamaciones relacionadas con trabajos de construcción.
- Disponer de documentación técnica para determinados procedimientos.
No todas las valoraciones son iguales
Uno de los aspectos más importantes es diferenciar la finalidad de la valoración. Una estimación inicial de una reforma no tiene el mismo objetivo que una valoración de obra ejecutada o una tasación con finalidad financiera.
Valoración de obra prevista
Estimación económica de los trabajos que se pretenden ejecutar, normalmente asociada a una obra nueva, reforma o rehabilitación.
Valoración de obra ejecutada
Determinación económica de los trabajos que ya han sido realizados en una fecha concreta.
Valoración de reforma
Análisis económico de las actuaciones necesarias para modificar, mejorar o rehabilitar un edificio o vivienda.
Valoración de daños
Estimación del coste de reparación de daños producidos en elementos constructivos o instalaciones.
Valoración de obra a una fecha
Determinación del estado y valor económico de una obra en un momento determinado.
Valoración para informes técnicos
Valoraciones que forman parte de informes, dictámenes o documentación técnica relacionada con una actuación constructiva.
Valoración de obra no significa necesariamente tasación
Estos conceptos suelen utilizarse indistintamente, pero no siempre tienen la misma finalidad. Una valoración técnica de trabajos puede determinar un coste de ejecución o un importe correspondiente a determinadas unidades de obra, mientras que una tasación puede tener una finalidad específica y estar sometida a una metodología y normativa determinada.
Por eso es importante definir previamente para qué se necesita el documento y ante quién se va a presentar.
¿Cómo se realiza una valoración de obra?
La metodología dependerá del tipo de actuación y de la información disponible, pero normalmente es necesario combinar la inspección técnica, la documentación existente y el análisis económico de las unidades de obra.
Recopilación de información
Se revisan planos, proyectos, presupuestos, certificaciones, facturas y documentación disponible.
Inspección
Cuando procede, se realiza una visita para comprobar físicamente las características y el estado de la obra.
Medición
Se determinan las superficies, longitudes, unidades y cantidades correspondientes a los trabajos objeto de valoración.
Valoración económica
Se aplican precios y criterios adecuados a las unidades y características de la actuación.
La importancia de las mediciones
Una valoración correctamente realizada debe apoyarse, cuando sea posible, en mediciones reales y en una identificación clara de las unidades de obra.
No es lo mismo valorar una superficie de pavimento que una actuación completa de reforma. Dentro de una misma unidad pueden existir materiales, mano de obra, medios auxiliares, maquinaria y otros costes que deben analizarse según la finalidad del documento.
- Superficies construidas y útiles.
- Metros cuadrados de revestimientos.
- Metros lineales de instalaciones o elementos constructivos.
- Unidades de puertas, ventanas y equipamientos.
- Volúmenes de demolición o excavación.
- Unidades de instalaciones.
- Trabajos de albañilería, estructura y acabados.
Factores que influyen en el valor de una obra
El coste de una obra no depende exclusivamente de los metros cuadrados. Existen numerosos factores que pueden modificar sustancialmente el resultado.
Superficie
La superficie construida es un dato importante, pero debe analizarse junto con la distribución y las características de la construcción.
Calidades
Los materiales, acabados, equipamientos e instalaciones pueden generar diferencias importantes de coste.
Sistema constructivo
La estructura, cerramientos, cubierta y soluciones constructivas condicionan el coste de ejecución.
Estado de conservación
En edificios existentes, el estado de los elementos constructivos puede modificar considerablemente el coste de intervención.
Ubicación
La localización puede influir en costes de transporte, mano de obra, medios auxiliares y condiciones de ejecución.
Complejidad
Las condiciones de acceso, altura, dificultad de ejecución o coordinación de instalaciones también pueden afectar al coste.
Valoración de obra ejecutada
En determinados casos es necesario determinar cuánto trabajo se ha ejecutado realmente en una obra en una fecha concreta. Esta situación puede producirse durante el seguimiento de una construcción, ante discrepancias económicas o para documentar el estado de los trabajos.
Comprobación física
Se inspecciona el estado real de los trabajos ejecutados y se comprueba su correspondencia con la documentación disponible.
Medición de unidades
Se identifican y cuantifican las unidades de obra realmente ejecutadas.
Porcentaje de ejecución
Cuando resulta procedente, puede determinarse el grado de avance de la obra respecto al alcance considerado.
¿Qué ocurre cuando existe una diferencia entre presupuesto y obra ejecutada?
En una obra pueden producirse modificaciones, trabajos adicionales, cambios de materiales, unidades no ejecutadas o actuaciones distintas de las inicialmente previstas.
Cuando existe una discrepancia económica, resulta conveniente identificar técnicamente qué trabajos estaban previstos, cuáles se han ejecutado realmente y qué diferencias existen entre ambos.
Una valoración técnica puede servir como herramienta para documentar objetivamente el estado de los trabajos y analizar las diferencias económicas existentes.
Valoración de reformas y rehabilitaciones
En viviendas y edificios existentes, la valoración requiere tener en cuenta tanto los trabajos nuevos como las condiciones previas del inmueble.
| Tipo de actuación | Aspectos que pueden valorarse |
|---|---|
| Reforma de vivienda | Demoliciones, albañilería, pavimentos, revestimientos, carpinterías, instalaciones, cocina, baños y acabados. |
| Rehabilitación de fachada | Medios auxiliares, reparación de paramentos, revestimientos, aislamiento, pintura y elementos complementarios. |
| Rehabilitación de cubierta | Desmontajes, impermeabilización, aislamiento, elementos de cobertura, encuentros y evacuación de aguas. |
| Reforma de local | Distribución, instalaciones, acabados, accesibilidad y actuaciones necesarias para la actividad. |
| Reparación de daños | Identificación de daños y valoración económica de las actuaciones necesarias para su reparación. |
Valoración técnica frente a una estimación aproximada
Una estimación preliminar puede ser suficiente para conocer un orden de magnitud de una futura obra. Sin embargo, cuando el documento debe utilizarse para justificar económicamente una actuación concreta, es necesario aumentar el nivel de detalle.
La diferencia fundamental está en el grado de información, comprobación y justificación utilizado.
- Estimación: aproximación inicial del coste.
- Presupuesto: relación económica de trabajos previstos.
- Medición: cuantificación de las unidades de obra.
- Valoración: determinación económica de los trabajos conforme al criterio y finalidad establecidos.
- Informe técnico: documento que puede incorporar inspección, análisis, mediciones y conclusiones.
¿Qué documentación puede ser necesaria?
La documentación dependerá del objeto de la valoración, pero puede incluir diferentes elementos técnicos y económicos.
Planos y proyecto
Cuando existen, permiten conocer las características y alcance de la obra objeto de valoración.
Presupuesto
Puede utilizarse como referencia para analizar las unidades y precios previstos.
Mediciones
Permiten cuantificar las unidades realmente ejecutadas o previstas.
Fotografías
La documentación fotográfica puede ayudar a justificar el estado de una obra en una determinada fecha.
Facturas
Pueden aportar información económica, aunque el coste facturado y el valor técnico de una unidad no son necesariamente conceptos idénticos.
Inspección técnica
Cuando resulta necesaria, permite comprobar directamente las condiciones existentes y los trabajos realizados.
Errores habituales al realizar una valoración de obra
Utilizar únicamente €/m²
Puede proporcionar una aproximación inicial, pero no refleja necesariamente las características reales de una obra concreta.
No comprobar la obra
Cuando la valoración se refiere a trabajos ejecutados, la inspección puede resultar fundamental para conocer el estado real.
No definir la fecha
Los precios y el estado de una obra pueden variar con el tiempo, por lo que debe quedar clara la fecha de referencia.
Confundir coste y valor
El importe pagado por un trabajo, su coste de ejecución y otros conceptos económicos pueden no coincidir.
No identificar el alcance
Debe quedar claramente definido qué elementos y trabajos forman parte de la valoración.
No justificar los criterios
Los criterios utilizados para determinar los importes deben ser coherentes con la finalidad del documento.
¿Cuándo conviene solicitar una valoración técnica?
Contar con un técnico puede resultar especialmente útil cuando se necesita documentar de forma objetiva el alcance o coste de una actuación constructiva.
Antes de una obra
Para conocer el orden de magnitud económico de una actuación y estudiar sus necesidades.
Durante la obra
Para analizar el estado de ejecución y realizar un seguimiento de los trabajos.
Después de una obra
Para documentar trabajos realizados, costes o determinadas discrepancias.
Ante daños o discrepancias
Para estudiar técnicamente actuaciones de reparación o diferencias relacionadas con una obra.
La valoración debe adaptarse a la finalidad del documento
No existe una única metodología válida para todas las situaciones. La valoración de una obra nueva, una reforma, una obra ejecutada parcialmente o unos daños constructivos requiere analizar circunstancias diferentes.
Por ello, el primer paso debe ser determinar qué se necesita valorar, para qué se necesita el documento y qué información debe justificarlo.
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